案情介绍

2014年11月26日，某检测公司（承租方、乙方）与某公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市某村场、房出租给乙方使用，租赁用途为汽车检测及相关配套服务；甲方应确保交付的出租场、房、空地及附属设施的安全性符合法律、法规或规章的规定。甲方确保乙方在合同有效期内使用场、房享有完整的使用权；甲方负责与场、房业主办理关于乙方租用的所需资料，并负责与场、房业主协调；甲方应配合提供乙方办理经营资质及营业执照所需有关涉及甲方的文件资料；甲方提供的权属文件无效，导致本合同无法履行，给乙方造成损失，乙方可就因此造成的经营损失要求赔偿。

某检测公司向法院提起诉讼，请求：解除某检测公司与某公司签订的《租赁合同》；判令博宇天成公司返还押金、租金，某公司赔偿经济损失。中毅法律咨询诉讼案件代理团队代表某公司出庭应诉。

一审法院审理查明：原被告签订的《租赁合同》附有《场、房卫星平面图》，其上标有租赁标的物的具体坐落。合同签订后，某检测公司依约交纳了押金10万元，某公司依约将涉案场、房交付某检测公司。某检测公司将租金交纳至2016年2月1日，共计120万元。

某检测公司占有、使用涉案场、房后，对涉案场、房进行了翻建、改建和装修。法院经某检测公司申请依法委托某咨询公司对该申请事项进行鉴定。鉴定意见为：工程鉴定造价4367101.78元，某检测公司为此支付鉴定评估费80000元。

另查，2015年2月间，涉案场地上部分建筑物被强制拆除。上述涉及强拆的建筑物位于张家湾镇老粮库内，强拆的具体时间有待核实，但大约时间在2015年2月。强拆的原因系根据国土资源局的反馈信息，被强拆的建筑物没有规划建设等审批手续。

2016年2月19日，某检测公司向某公司发出《告知函》，某公司未解决该项问题前，其将停止支付租金。《告知函》发出后，某检测公司于2016年2月搬离涉案场、房。2016年9月2日，某公司向某检测公司发出《关于解除合同告知函》载明：贵公司与我公司2014年11月26日签订的《租赁合同》自本函件到达贵公司之日起正式解除

涉案场地的《国有土地使用证》上载明的的土地使用权人为中谷公司，用途为仓储用地，使用权类型为出让。经查，涉案房屋的《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人为中谷公司，房屋性质为商品房、规划用途为住宅。在本案审理过程中，法院依法向相关部门查询涉案场地的土地性质，该地块的土地规划为城乡建设用地；经查询最新土地利用现状数据，该地块的土地利用现状为城镇村及工矿用地。

某公司曾以电子邮件形式向某检测公司出具其与金谷公司签订的《租赁合同》及金谷公司与房屋所有权人、土地使用权人中谷公司签订的《委托租赁合同》，以向某检测公司证明其具有合法转租权。某检测公司曾向某公司出具中检汽车检测股份有限公司出具的《机车尾气检测站使用场地选址指南》，该指南中对选址的位置、环境、交通条件等作出明确具体的要求。

一审法院认为：根据查明的事实，涉案场、房中房屋的用途为住宅，因该房屋的性质导致某检测公司无法在涉案场、房内经营汽车检测业务。同时，某检测公司也已搬离涉案场、房。故符合法定解除权的行使条件，《租赁合同》应予解除，解除时间应为某检测公司搬离涉案场、房之日即2016年2月。

因《租赁合同》解除，某公司应将其收取的押金退还某检测公司；因某检测公司实际使用涉案场地至2016年2月，其租金亦交纳至2016年2月。

根据某检测公司的自认，其在2015年6、7月份已经最终确定涉案场地无法办理营业执照，在此之后，某检测公司完全可以停止施工或采取其他合理措施以防止损失的扩大，但根据某检测公司提交的工程承包合同显示，司机休息室承建及装修项目等，签约和施工时间均在上述时间之后，故某检测公司对上述项目产生的损失应负全部责任。经核实，上述项目涉及的数额为1902186.06元。关于某公司的赔偿数额，法院综合《鉴定意见书》中的《工程项目综合汇总表》载明的各类项目数额，确定为492983.14元。综上，某检测公司关于涉案场、房的改建、翻建及装修损失的请求，法院支持其中的492983.14元，其余数额，法院不予支持。

一审法院判决：1、某检测公司与某公司于2014年11月26日签订的《租赁合同》于2016年2月起解除；2、某公司返还某检测公司押金100000元；三、某公司赔偿某检测公司改建、扩建及装修损失共计492983.14元。

上诉人某检测公司认为：一、某公司故意提供伪造的房屋所有权证，是导致双方签订的《租赁合同》无法履行的根本原因，某公司系根本违约，某公司应当赔偿某检测公司的全部改建、扩建及装修损失4367101.78元。二、一审法院以2015年6、7月份为时间划分点，判定某公司不承担在此之后的改建、翻建及装修损失是错误的，此部分损失亦应由某公司承担。三、针对2016年5、6月份之前的改建、扩建及装修损失，一审法院判定某检测公司承担百分之八十的损失、某公司承担百分之二十的损失是错误的，某公司应当承担全部赔偿责任。四、一审法院没有支持某检测公司要求返还120万元租金是错误的，该部分诉请，请求二审法院予以支持。五、某检测公司请求支付租赁期间人员工资870293.73元及寻找替代房屋周转期间所受到损失60万元。

中毅法律咨询诉讼案件代理团队代表被上诉人某公司认为：第一，某公司在订立合同过程中，向某检测公司提供了合法有效的权属证明，不存在违约行为，不应承担任何责任。第二，某公司与上手公司经协商，完全解决了转租的问题，得到了中谷公司的确认，具有完全合法的转租权。第三，同意双方合同解除，但是解除时间应当以2016年9月2日为准，在这之前，双方都没有提出解除合同的要求。第四，某检测公司所谓的经济损失，完全是自己的过错造成的，与某公司没有关联

经过中毅法律咨询诉讼案件代理团队全面阐述论证，二审法院对一审查明的事实予以确认。

二审法院认为：本案中，因涉案场、房中房屋的用途为住宅，导致某检测公司与某公司签订《租赁合同》用于汽车检测及相关配套服务的合同目的无法实现，故一审确认《租赁合同》于2016年2月起解除并无不当。因某检测公司实际使用涉案场地至2016年2月，其租金亦交纳至2016年2月，故某检测公司要求某公司返还其租金120万元无事实依据。

某检测公司作为商事主体，理应在签订《租赁合同》之前，审慎审查涉案场、房性质之注意义务。其次，本案中，某检测公司应当对其建设投入的损失承担风险。某检测公司应对其损失承担主要责任，某公司虽将属于住宅性质的房屋出租用作经营存在过错，但应对承租人及某检测公司不能经营承担主要责任，而非应对某检测公司在未取得营业执照的情况下、经营之前的工程建设承担主要责任。判决：驳回上诉，维持原判。

办案亮点

本案双方当事人的争议焦点问题是：涉案《租赁合同》是否应予解除。

合同解除可以分为法定解除和约定解除。约定解除系当事人协议解除合同，本案无约定解除权适用的条件。判断是否符合法定解除权行使条件的关键在于合同目的是否无法实现。本案中某检测公司、某公司签订《租赁合同》的目的在于，某检测公司承租涉案场、房用于汽车检测及相关配套服务，该合同目的在《租赁合同》中有明确的体现。根据查明的事实，涉案场、房中房屋的用途为住宅，因该房屋的性质导致某检测公司无法在涉案场、房内经营汽车检测业务。同时，某检测公司也已搬离涉案场、房。故符合法定解除权的行使条件，《租赁合同》应予解除，解除时间应为某检测公司搬离涉案场、房之日即2016年2月。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。