案情介绍

2012年5月23日，某造山管理处（甲方）与某公司（乙方）签订《闲置场地租赁合同》，约定如下：（1）甲方将闲置场地以有偿方式租予乙方，主要用于仓储配送家用电器；（2）场地位置：某湖内岸山体东南侧，共17亩；（3）租赁期限五年，从2012年6月1日起算。合同期满后，如无不可抗拒因素，乙方可继续租五年，超过第二个五年后，乙方如继续续租，租金将上涨20%；（4）第一个合同期内，每年租金27.2万。付款方式起算之日起付清一年租金，之后按年到期支付。如延期支付租金，每日将收取2‰滞纳金；（5）乙方可在租赁的场地上翻新建造库房，但不得建造楼房，租赁期满，如乙方不愿再延期续租，将自行拆除所建地上物；（6）租赁期内如遇国家、军队统一行为造成不可抗拒因素，该场地权属发生改变，双方需无条件执行，损失各自承担。《闲置场地租赁合同》签订后，某公司对涉案场地进行了一定的装修改造。

某造山管理处诉某公司，请求：解除2012年5月23日签订的《闲置场地租赁合同》；某公司将承租的租赁土地腾退并交还某造山管理处。中毅法律咨询诉讼案件代理团队代表某公司出庭应诉。

审判：

一审法院审理查明：2016年2月16日，中央军委下发了关于全面停止有偿服务活动的通知。

2018年5月8日，某造山管理处（甲方）与某公司（乙方）签订了关停项目的《协议书》，协议约定：2018年5月20日前，乙方应停止经营，仓库不能新进货物，原仓储货物尽快搬离。2018年6月20日前，乙方必须将房屋内物品全部腾空。

在本案审理期间，某公司申请对其在涉案租赁场地上进行的土方回填、建设库房、办公楼等工程造价及配电消防等设施的价值进行评估鉴定。法院依法委托某咨询公司开展鉴定评估工作。该咨询公司于2018年7月24日出具《造价鉴定征求意见稿》,载明的鉴定结果为：1、确定项共计14654320.57元；2、不确定项共计735406.78元，其中包括回填土663537.00元（双方认可回填土实际发生，认可回填土的运距，但回填土属隐蔽工程，其实际工程量无法核实）；庭审过程中，某公司称上述涉案工程有部分系外包第三人施工，部分系其自己施工完成。

再查，因《闲置场地租赁合同》解除，某公司无法使用涉案场地，同时其应支付租金及占有使用费的事实已查清，故法院已于2018年7月13日作出（2018）京0112民初8280号(1)民事判决书，就本案先行判决:1、某造山管理处与某公司于2012年5月23日签订的《闲置场地租赁合同》于2018年5月8日起解除；2、某公司将某湖内岸山体东南侧的闲置简易库房及场地共计17亩腾退返还给某造山工管理处，于判决生效之日起六十日内执行清；三、某公司支付某造山管理处场地租金及占有使用费，自2017年6月1日起至实际腾退涉案场地之日止，以每月22000元为标准计算，于判决生效之日起七日内付清。本案审理过程中，某公司将反诉诉求因提前终止合同造成的固定资产投资损失2550万减少为15389727.35元。

一审法院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《闲置场地租赁合同》于2018年5月8日起解除，合同解除后，某公司对涉案场地的装修和改造，因其无法继续使用，会给某公司造成一定损失。因涉案合同的解除系不可归责于其中任何一方，故法院根据公平原则，综合本案案情，确定由某造山管理处补偿某公司对涉案场地进行的前期投资的一半。关于前期投资数额的确定，考虑到涉案工程部分系某公司外包第三人施工，部分系某公司自己施工完成，故法院对鉴定意见中的确定项和不确定项下的利润、规费和租金予以减半确认，对其他项目的金额予以确认。综合上述情况，经核算，由某造山管理处补偿某公司的数额为7216019元。某公司关于预期收益、经营损失及搬迁、房屋周转费用的诉求，依据不足，法院不予支持。

一审法院判决如下:一、某造山管理处补偿某公司损失7216019元；二、驳回某公司其他反诉请求。

上诉人某造山管理处认为：双方明确约定合同期为五年，同时约定第一个五年期满后如无不可抗拒因素可执行第二个五年期，本案在第一个五年期满后军队开展停止有偿服务，导致涉案场地无法继续租赁，所以因不可抗拒因素导致无法续签，合同约定如因不可抗拒因素，双方互不担责，一审判决以公平原则为由判令某造山管理处承担50%责任是错误的，某造山管理处不应当承担某公司反诉请求的赔偿责任。

中毅法律咨询诉讼案件代理团队代表某公司提出反诉，请求： 1、某造山管理处赔偿某公司因提前终止合同造成的固定资产投资损失2550万；2、某造山管理处赔偿某公司因提前终止合同造成的剩余租期内的预期收益及经营损失298万；3、某造山管理处赔偿某公司因提前终止合同造成的搬迁及库房周转费用40万；4、诉讼费由某造山管理处承担。

经过中毅法律咨询诉讼案件代理团队全面阐述论证，二审法院对一审法院查明的事实予以确认。

二审法院认为：，某造山管理处在二审中主张根据《闲置场地租赁合同》第七条的约定，“租赁期内如遇国家、军队统一行为造成不可抗拒因素，该场地权属发生改变，双方需无条件执行，损失各自承担”，其不应对某公司的损失承担任何责任。本院认为，该条款约定的条件“场地权属发生改变”并未发生，故该条款在本案中并不适用。

因某公司基于对较长的合同履行期限的预期承租涉案场地并投入资金对涉案场地进行了一定的装修改造，现租赁合同提前终止，会对某公司无法继续使用租赁物造成损失，但鉴于涉案合同的解除系因不可归责于双方的事由导致，故某造山管理处应按照公平原则补偿某公司前期投资损失。一审法院确定的50%的补偿比例正确，本院予以确认。判决：驳回上诉，维持原判。

办案亮点

本案双方当事人对的焦点是：某造山管理处是否应对某公司因合同解除造成的损失承担责任以及责任比例是多少。

《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

本案中合同的解除理由为某造山管理处提前解除合同的违约行为，不是基于合同约定的解除条件成就而解除，某公司有权对其主张违约责任，并要求其承担因此而遭受的损失。